Una fabricante de empaques en el Bajío compró una nave más grande de la que necesitaba. Para aprovechar el espacio, renta la mitad a una distribuidora. El contrato lo firmó el director, la renta la cobra finanzas y nadie volvió a pensar en el tema.
Esa empresa no se considera inmobiliaria. Pero rentar un inmueble puede ser una actividad vulnerable bajo la Ley Antilavado, y eso trae obligaciones mensuales que casi nadie en la empresa conoce. Este artículo te da criterios para saber si estás en un caso parecido.
Qué son las actividades vulnerables
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), conocida como Ley Antilavado, enumera en su artículo 17 una serie de actividades que considera vulnerables. Son operaciones comerciales comunes que, por su naturaleza, pueden usarse para mover dinero de origen ilícito.
Realizar una de esas actividades convierte a tu empresa en sujeto obligado, sin que eso implique sospecha sobre ella. La ley te pide identificar a tus clientes, llevar expedientes y avisar a la autoridad cuando una operación cruza cierto umbral.
El detalle está en que muchas de estas actividades forman parte de la operación normal de empresas que no se dedican a eso. Una constructora que vende departamentos, una empresa que renta una bodega, un grupo que vende las camionetas de su flotilla. Ninguna se ve a sí misma como “sujeto obligado de PLD” hasta que alguien se lo pregunta.
Tres actividades vulnerables donde más empresas caen
El artículo 17 lista varias fracciones. Tres concentran a buena parte de las empresas medianas que no saben que están obligadas.
Arrendamiento de inmuebles (fracción XV). Casi 34,000 sujetos obligados en México rentan bajo este supuesto. Aplica desde rentas mensuales que superen el umbral vigente de esa fracción. Si tu empresa renta un local, una oficina o una nave a un tercero, este es el primer punto a revisar.
Desarrollo y venta inmobiliaria (fracciones V y V Bis). Cerca de 25,200 empresas están obligadas por este supuesto. Cada preventa, escrituración o cesión de derechos es una operación que hay que identificar, acumular y, si corresponde, avisar.
Venta de vehículos (fracción VIII). De este sector salen 1.24 millones de avisos al año, el universo más grande de los tres. Aplica por unidad vendida que supere el umbral de la fracción. Aquí el riesgo suele estar en el piso de ventas, donde nadie piensa en identificar al cliente con criterios de PLD.
Hay más actividades en la lista del artículo 17. Si tu giro no aparece en estas tres, eso no descarta que te aplique otra fracción. Conviene revisar la lista completa con un abogado.
El umbral: por qué una operación chica también cuenta
Cada fracción tiene su propio umbral. Por debajo de él, la operación no genera aviso. Por encima, sí.
Lo que muchas empresas pasan por alto es la acumulación. Las operaciones con un mismo cliente se suman en un periodo de 6 meses. Una renta o una venta que por sí sola no llega al umbral puede volverse reportable al sumarse con las anteriores.
Por eso conviene llevar un registro por cliente que muestre cuánto ha operado contigo en el semestre.
Autodiagnóstico: preguntas para saber si tu empresa hace una actividad vulnerable
Responde con honestidad. Si contestas que sí a alguna, vale la pena revisarlo con un abogado antes de concluir nada.
- ¿Tu empresa renta a terceros algún inmueble, aunque sea parte de una nave, una bodega o un local que le sobra?
- ¿Desarrolla, construye o vende inmuebles, incluidas preventas o cesiones de derechos?
- ¿Vende vehículos, ya sea como giro principal o al renovar su flotilla?
- ¿Alguna de esas operaciones se paga con montos altos o con varios pagos del mismo cliente en pocos meses?
- ¿Alguien en la empresa sabe si ya están dados de alta en el SPPLD?
- ¿Tienen designado un Representante Encargado del Cumplimiento?
- ¿Existe un expediente por cliente con su identificación, más allá de la factura y el contrato?
- ¿Revisan a sus clientes contra listas de riesgo, como personas políticamente expuestas o listas de sancionados, antes de cerrar la operación?
- ¿Alguien puede decir con certeza cuándo se presentó el último aviso o informe en ceros?
Las preguntas 1 a 4 te dicen si podrías realizar una actividad vulnerable. Las 5 a 9 te dicen qué tan preparada está tu empresa si la respuesta resulta ser que sí.
Qué implica estar obligado
Si tu empresa realiza una actividad vulnerable, la ley le pide un ciclo que corre todos los meses, tenga o no movimiento. En términos generales incluye:
- Alta en el SPPLD de la empresa y de su Representante designado.
- Un expediente por cliente, armado una vez y reutilizado en cada operación nueva.
- Revisión contra listas de riesgo antes de aceptar la operación.
- Acumulación de operaciones a 6 meses, para detectar cuándo una operación menor se vuelve reportable.
- Aviso mensual, o informe en ceros si no hubo operaciones reportables, presentado a más tardar el día 17 de cada mes.
- Resguardo del expediente por 10 años, conforme a la reforma 2025.
- Un manual de PLD y capacitación anual del equipo.
El Representante Encargado del Cumplimiento es una persona con nombre y e.firma ante el SAT. Si la empresa no ha designado a nadie, la responsabilidad de PLD recae directamente en el Administrador Único o en el consejo, de forma personal. Para un director general este punto suele pesar más que la multa. Si quieres ordenar esa capa de responsabilidades, en gobierno corporativo y cumplimiento explicamos lo que las empresas medianas suelen posponer.
Qué pasa si no cumples
Las sanciones de la LFPIORPI se expresan en UMA. Con la UMA vigente de 2026 ($117.31), los rangos quedan así:
- Aviso presentado fuera de tiempo: de 2,000 a 10,000 UMA, es decir, de $234,620 a $1,173,100 MXN.
- Omisión del aviso: de 10,000 a 65,000 UMA, que puede llegar hasta $7.6 millones MXN por operación.
- Visita de verificación del SAT: puede llegar sin citatorio previo, con sanción directa en varios supuestos y sin audiencia previa.
La cifra de omisión es por operación. Una empresa que rentó o vendió durante meses sin saberse obligada puede acumular varias omisiones al mismo tiempo.
En una visita, lo primero que se pide es evidencia: expedientes, avisos presentados y el manual de PLD. Si esos documentos no existen, la conversación empieza en desventaja.
Qué hacer si crees que te aplica
Primero, confirma. Reúne tus contratos de renta, tus ventas de inmuebles o vehículos del último año y los montos por cliente. Con eso un abogado puede decirte qué fracción te aplica, si ya cruzaste algún umbral y desde cuándo.
Después, ordena lo pendiente: alta, designación del Representante, expedientes y avisos. Si ya estás obligado y no has presentado avisos, esa revisión también debe decirte cómo regularizarte.
En Rafik operamos ese ciclo mensual de prevención de lavado de dinero: expedientes, revisión contra listas, acumulación y aviso a tiempo. Un abogado titulado aprueba cada aviso antes de presentarse.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una actividad vulnerable?
Es una de las actividades que la Ley Antilavado (LFPIORPI) enumera en su artículo 17 por el riesgo de que se use para mover recursos de origen ilícito. Quien la realiza se vuelve sujeto obligado y debe identificar clientes, llevar expedientes y presentar avisos cuando corresponda.
¿Tengo que presentar el aviso de actividades vulnerables aunque no haya tenido operaciones?
Si tu empresa está obligada, el ciclo corre todos los meses. Cuando no hay operaciones reportables se presenta un informe en ceros, a más tardar el día 17 de cada mes.
¿Qué es el padrón de actividades vulnerables del SAT?
Es el registro de quienes realizan actividades vulnerables, y el alta se hace en el SPPLD. Se da de alta la empresa y también su Representante Encargado del Cumplimiento. Si tu empresa está obligada y no aparece ahí, es lo primero que hay que resolver.
¿Quién responde si la empresa no designó un Representante?
La responsabilidad de PLD recae directamente en el Administrador Único o en el consejo, de forma personal. Por eso la designación es de las primeras decisiones a tomar.
Si alguna pregunta del autodiagnóstico te dejó con dudas, conviene revisarlo antes del siguiente día 17. Pide un diagnóstico de PLD y te decimos qué te aplica y qué te falta.
Esto es información general, no asesoría legal para tu caso. Las disposiciones cambian; valida con un abogado antes de decidir.